Naujienos - 2022.09.21
Naujienos - 2022.09.21

Jei ketinate parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą – neskubėkite

NEXUS sėkmingai atstovavo klientus civilinėje byloje dėl sutartinės atsakomybės taikymo, pastariesiems sudarius preliminarią sutartį ir susitarus su pirkėju ateityje jam parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypus, tačiau jų nepardavus dėl įstatymo reikalavimo – šiuos sklypus įsigyti pageidavo asmuo, turintis pirmumo teisę pirkti žemės ūkio paskirties žemę. Trumpai aptarsime, kaip tokius ginčus sprendžia teismai.

Preliminariosios sutarties sudarymas yra įprasta praktika asmenims siekiantiems patvirtinti įvykusias derybas, kadangi tai yra ikisutartinių santykių stadijoje sudaromas organizacinio pobūdžio susitarimas, tarsi užtikrinimas dėl kitos sutarties sudarymo ateityje. Pažymėtina, kad tokia sutartis negali būti priverstinai vykdoma natūra, tačiau jos pažeidimo (nepagrįsto vengimo ar nepagrįsto atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį) atveju kaltoji šalis privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius. Kilus ginčui, tokiu atveju įrodinėtina dėl kurios šalies kaltės pagrindinė sutartis buvo nesudaryta.

Kadangi pardavėjai (klientai) atsisakė sudaryti pagrindinę žemės sklypų pirkimo-pardavimo sutartį, pirkėjas kreipėsi ieškiniu į teismą, reikalaudamas iš NEXUS klientų jo naudai priteisti piniginę baudą ir įrodinėjo, kad pagrindinė sutartis buvo nesudaryta dėl klientų kaltės.

Teismas, nustatė kad pagrindinė sutartis buvo nesudaryta dėl abipusės šalių kaltės: pirkėjas nekreipdamas dėmesio į įstatyme numatytus žemės įsigijimo apribojimus, neturėdamas pirmumo teisės, ketino įsigyti klientų parduodamus žemės sklypus, pasinaudojo jų patirties ir žinių stoka bei pirkėjui rodomu pasitikėjimu, o klientai nepasidomėjo žemės ūkio paskirties žemės sklypų pardavimo tvarka, skubėjo parduoti žemės sklypus, t. y. nebuvo pakankamai rūpestingi ir atidūs. NEXUS bylos sėkmės atveju, teismas klientus atleido nuo civilinės atsakomybės ir ieškinį atmetė.

Visgi, pastebėtina, kad pirmosios instancijos teismai, spręsdami analogiškus ginčus, laikosi skirtingų pozicijų: kaip ir klientų atveju, nustato abipusę šalių kaltę, todėl taiko pardavėjo atleidimo nuo atsakomybės institutą (LR CK 6.259 straipsnio 1 dalis), kitais atvejais laiko, kad imperatyvus privačių žemės ūkio paskirties žemės sklypų pardavimo reguliavimas yra objektyvi aplinkybė, šalinanti pardavėjo, atsisakiusio sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį, kaltę, kaip vieną iš civilinės atsakomybės sąlygų.

Nepaisant skirtingos teismų praktikos, svarbu pažymėti, kad nors asmenys ir turi teisę laisvai pradėti derybas bei derėtis, svarbu, kad šią teisę asmenys įgyvendintų sąžiningai, apsvarstę ir įvertinę ne tik savo galimybes įvykdyti įsipareigojimus, bet ir atsižvelgdami į įstatymų reikalavimus, todėl, esant abejonių, tikslu išvengti ginčų, siūlome neskubėti sudaryti sandorių ir pasikonsultuoti su profesionaliais teisininkais.